lakáshitel 10 százalék önerővel? akár Te is élhetsz vele!

(A cikk tartalma frissült: 2024.12.18.)

mindig az első lépés a legnehezebb - különösen a lakásvásárlásnál

2010 óta Görögországot, Olaszországot és Ciprust leszámítva a lakásárak az EU minden tagállamában növekedtek, hazánk pedig - a 190 százalékos emelkedéssel - Észtország mögött a második helyet foglalja el ebben a növekedési rangsorban. Ez a drágulás igen komoly kihívást jelent az első lakásvásárlásban gondolkodó fiatalok számára is, hiszen míg 2010-ben egy átlagos használt lakást - a KSH adatai szerint - 15,1 millió forintért megszerezhettünk, addig 2022-ben már közel 49 millió forintot kellett fizetnünk az ingatlanért, az árak pedig azóta is tovább emelkedtek. Az új lakások esetében ennél is mélyebben kellett a zsebbe nyúlnunk: a 2010-ben 17,6 millió forintért megszerezhető lakás 2022-re már mintegy 63 millió forintra drágult.

Ha mindehhez hozzávesszük, hogy a jövedelmek korántsem emelkedtek ekkora mértékben, ráadásul 2022-ben az éves átlagos infláció 14,5%-ot tett ki, 2023-ban pedig 17,6%-ot, akkor láthatjuk, melyek azok az okok, melyek miatt nem könnyű a helyzetünk, ha most szeretnénk lakást vásárolni.

mit jelent az önerő fogalma?

Ha lakásvásárláson gondolkodunk, a banki hitelképesség vizsgálata aligha ismeretlen fogalom számunkra, és azzal is tisztában lehetünk, hogy többek között a havi jövedelem mértéke befolyásolja döntően azt, mekkora hitelt és milyen feltételekkel igényelhetünk. Ugyanakkor egyetlen ingatlan vételára sem finanszírozható 100%-os mértékben kölcsönből. A bankok, a jogszabályi követelményeknek megfelelően, elvárnak egy bizonyos összeget, amit nekünk kell beleadni az adásvételbe – ezt a részt nevezik önerőnek.

Mindeddig a bankoknál jellemzően 20%-ban határozták meg a minimális önerő mértékét. Mindez azt jelentette, hogy például egy 50 millió forintos használt budapesti lakás esetében a vételár 80%-ára kaptunk hitelt, a maradék 10 millió forintot pedig nekünk kellett előteremteni.

a 10 százalék önerővel felvett lakáshitel feltételei 2025 januárjától

2023 decemberében egy nagyon fontos bekezdéssel egészült ki a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX.10) MNB rendelet. A forint alapú jelzáloghitelek esetében a főszabály ugyan megmaradt: hitelfelvételkor a kitettség (ez a kifejezés utal a hitelösszeg arányára a teljes vételárhoz viszonyítva) nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át. Ám bizonyos feltételek teljesülése esetén a kitettség mértéke az ingatlan forgalmi értékének 90%-a is lehet.

A feltételek közé tartozik, hogy a hitelkérelem benyújtásának napjáig az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek – főszabály szerint – még nem töltötték be a 41. életévüket. Emellett további feltétel, hogy egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal, vagy kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt (özvegyi jog).

2025. január 1-jétől a jogosultak köre tovább bővül, ugyanis ettől kezdve az életkori megkötés és az első lakásra történő korlátozás megszűnik, amennyiben energetikailag hatékony lakást vásárolunk, építünk vagy energiamegtakarítási célú felújítást végzünk.

Fontos tisztában lenni azzal, hogy ha 20 helyett 10 százalékos önerővel vásárolunk lakást, a hitel összege és a törlesztőrészletek mértéke is megnő, a havi jövedelmünk mértéke azonban befolyásolhatja azt, hogy mekkora hitel igénylésére vagyunk jogosultak. Ebben a körben is változás történik 2025-től, mivel lazul az adósságfék: a havi törlesztőrészlet akár a jövedelem 60 százalékát is elérheti, méghozzá annak mértékétől függetlenül. Korábban erre csak azoknak volt lehetősége, akik havonta legalább nettó 600.000 forintot kerestek, ez alatt a felső határ a jövedelem 50 százaléka volt. A könnyítésnek itt is előfeltétele, hogy energetikailag hatékony lakást vásároljunk, építsünk vagy energiamegtakarítási célú felújítást végezzünk.

Nézzük is meg kicsit alaposabban, mit is jelentenek ezek az előírások!

Életkor: a 10 százalékos önerő lehetősége nem energiahatékony lakások esetében akkor érhető el, ha az adós és az adóstárs is fiatalabb 41 évesnél. Adóstárs bevonása ugyanakkor nem feltétel: amennyiben egyedül szerepelünk az ügyletben, csak nekünk kell megfelelnünk ennek a követelménynek.

Korábbi ingatlantulajdon: ahhoz, hogy a hitel összege a 90 százalékot is elérje, feltétel, hogy korábban nem volt 50 százalékot elérő tulajdonrészünk lakóingatlanban. Kivétel ez alól, ha volt akár 50%-ot is meghaladó tulajdoni hányadunk, azonban olyan lakásban, amelyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel. Ilyen lehet az örökölt lakás, amelyen az életben lévő szülőt holtig tartó haszonélvezet illeti meg (özvegyi jog).

Lakás fogalma: a rendelet szerint lakásnak minősül a lakhatás feltételeinek megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel.

Energetikailag hatékony lakás: zöld lakásnak számít az az ingatlan, amelynél az összesített energetikai érték legfeljebb 68 kWh/m²/év, és amely az épületek energetikai jellemzőinek tanúsításáról szóló szabályozás szerint „A+” vagy annál magasabb besorolással rendelkezik.

A 10%-os szabály a kedvezményes és támogatott hitelekhez, valamint a piaci kölcsönökhöz egyaránt elérhető. Tehát egy K&H lakáshitel esetén ugyanúgy jogosultak lehetünk rá, mint egy CSOK-ból finanszírozott lakásvásárlás során.

miben különbözik ez a CSOK Plusz hiteltől?

A szintén 2024 januárjától elérhető CSOK Plusz esetében ugyancsak megjelent a 10% önerő lehetősége. Még mielőtt kitérnénk ennek a feltételeire, röviden ejtsünk szót a konstrukcióról.

A CSOK Plusz egy legfeljebb 3%-os, fix kamatozású kamattámogatott lakáscélú jelzáloghitel. Minimális összege 2 millió forint, maximuma pedig a gyerekek számától függ. Eszerint 15 millió forint, ha gyermektelen igénylők egy gyermeket, 30 millió forint, ha gyermektelen igénylők két gyermeket vagy egygyermekes igénylők egy gyermeket vállalnak. A maximum összege 50 millió forint lehet, amennyiben gyermektelen igénylők három gyermeket, egygyermekes igénylők két gyermeket, két- vagy többgyermekes házaspárok egy gyermeket vállalnak.

Fontos szabály, hogy a házastársak az első közös lakásuk vásárlása esetén legfeljebb 80 millió forint értékű ingatlanra igényelhetik a támogatást, minden más esetben a limit 150 millió forint.

A lakáshitel 10 százalék önerővel a CSOK Plusz esetében is elérhető, ugyanakkor erre nincs minden esetben lehetőség.      

• Életkor: Ebből a szempontból nincs különbség, hiszen mindkét esetben akkor van lehetőség a 10 százalék önerővel történő finanszírozásra, ha a házaspár mindkét tagja fiatalabb, mint 41 éves (egy kivétel van: ha CSOK Plusszal energetikailag hatékony lakást vásárolnak, mert akkor csak a feleségnek kell 41 évnél fiatalabbnak lennie).

• Lakás fogalma: itt nincs eltérés, a 10% önerőhöz ez esetben is az a feltétel, hogy a CSOK Pluszból vásárolt lakás ingatlan-nyilvántartásbeli megnevezése lakás vagy lakóház legyen.
• Gyermekvállalás: a gyermekvállalás minden esetben feltétele a CSOK Plusz felvételének. Ugyanakkor a legmagasabb, 50 millió forint kölcsön akár a két meglévő gyerek mellé vállalt egy újabb gyermekkel is elérhető.

amikor jól jöhet a 10% önerő lehetősége

Nézzünk is meg néhány konkrét élethelyzetet, amikor nagy segítség lehet a lakáshitel 10% önerővel!

38 éves házaspár szeretne első lakást vásárolni, gyerekvállalás nélkül

Gyermekvállalás nélkül nem jár a CSOK Plusz, így ilyen esetben más megoldásban kell gondolkodnunk. Mivel egyikük sem töltötte be 41. életévét, a korábbi ingatlantulajdonra vonatkozó feltételek teljesítése esetén a 10% önerő elérhető lehet a lakás megvásárlásához.

első lakásukat megvásárló házaspár 80 millió forint feletti ingatlan vételében gondolkodik

A 80 millió forintnál drágább első közös lakás kizárja a CSOK Plusz felvételét, a 10% önerő lehetősége azonban így is elérhető lehet számukra, amennyiben mindkettő fél megfelel az életkorra és a korábbi lakástulajdonra vonatkozó előírásoknak.

egyedülálló 28 éves férfi vásárolna ingatlant

Egyedülállóként értelemszerűen nem lehetünk jogosultak a családtámogatásra, így az MNB rendeletben foglalt feltételeket kell vizsgálni. Az életkori követelménynek megfelel, és ha a tulajdoni hányadra vonatkozó elvárást is teljesíti, úgy akár a 10% önerő is elérhető lehet az ebben az élethelyzetben lévő férfi számára.

42 éves felnőtt – házas vagy egyedülálló – vásárolna ingatlant

2025-től a 41. életév betöltését követően is vásárolhatunk ingatlant 10 százalékos önerővel, függetlenül attól, hogy ez az első lakásunk-e: ennek feltétele az, hogy a lakás energiatakarékos otthonnak minősüljön.

lakáshitel 10% önerővel: mi is lehet a szükséges önrész?

Napjaink ingatlanárai mellett a vételár 10%-át kitevő önerő előteremtése sem egyszerű feladat. Nézzünk is meg, miket használhatunk fel önerőként!

• Az önerőt saját forrásainkból kell előteremtenünk, így a bankok a készpénzt minden további nélkül elfogadják.
• Az önerő akár a munkáltató által adott hitelekkel, támogatásokkal is kiváltható. A vissza nem térítendő munkáltatói támogatás – mellyel számos vállalat motiválja dolgozóit – felhasználható erre a célra. Ha rendelkezünk lakástakarékpénztári megtakarítással, akkor annak lejártával a befizetett összeg, a kamatok és az állami támogatás is felhasználható önerőként.
• Az önerő akár pótfedezet bevonásával is biztosítható. Ebben az esetben a fedezetként szolgáló ingatlanok együttes értékét veszik alapul, amelynek akár 60 százaléka is felhasználható hitelcélra.
• A Babaváró szabadon felhasználható hitel, így részben vagy egészben önrész lehet egy lakáshitelnél. Fontos szabály, hogy amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telik el legalább 90 nap, akkor a Babaváró összegének 75%-a önerőnek, 25%-a hitelnek számít. Ha viszont eltelik legalább 90 nap, akkor a Babaváró teljes összege önerőnek minősülhet.
• 2025-től megnyílik egy újabb lehetőség az önrész előteremtésére, hiszen életbe lép egy másik, a lakásvásárlást (is) támogató lehetőség. A nyugdíjpénztári tagok átmenetileg, 1 éves időtartamra az egyéni számláikon felhalmozódott összegeket akár lakáscélokra is felhasználhatják; ez azt jelenti, hogy amennyiben hitelt szeretnénk igényelni, a 10 százalékos önrészt akár a nyugdíjcélú megtakarításunkból is fedezhetjük – de ezt az összeget akár a meglévő hitel előtörlesztésére, illetve a banki kölcsön nélkül történő lakásvásárlásra is felhasználhatjuk.

milyen csapdát rejthet a 10% önerő?

Ha kisebb az önerő, akkor nagyobb lesz a hitel mértéke; ha magasabb a hitelösszeg, magasabb havi törlesztőrészletekkel kell számolnunk. A nagyobb összegű hitel miatt a bank is nagyobb kockázatot vállal, ezért szigorúbb feltételeket alkalmazhat a hitelbírálat során.

Hitelbírálat esetén ezért érdemes tisztában lennünk a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutató (JTM) jelentésével, hiszen így nem érhet meglepetés minket. A mutató azt mutatja meg, hogy a hiteligénylő jövedelme mekkora törlesztőrészletet bír el. Jelzáloghitelek esetében egy bonyolultabb képlet alapján számítják, ahol a kamatperiódus, valamint a nettó jövedelem kiemelt jelentőséggel bír. Amennyiben a havi törlesztőrészletünk meghaladná a fizetésünk bizonyos százalékát, akkor nagy esély van arra, hogy elutasítják a hitelkérelmünket.

a K&H-nál is elérhető a 10%-os önerő lakáshitelhez

A 10 százalékos önerő lehetőségével jelzáloghitel esetén a K&H-nál is élhetünk. A bank kínálatában a 10% önerő lehetősége mellett a CSOK Plusz és a Babaváró hitel is elérhető, amelyekhez kamatkedvezmények és jóváírási akciók is kapcsolódnak, amennyiben az újonnan felvett hitelünk mellé K&H lakás- vagy életbiztosítást kötünk, vagy a Babaváró hitel maximális összegét igényeljük.

Használd a K&H kalkulátorát & valósítsd meg lakásterveidet kedvező kamatok mellett!

K&H lakáshitel