hogyan lehet minél kevesebb a lakáshitel kamata?

útmutató a lakáshitel kamatokhoz

Amikor egy lakáshitel kalkulátorban nézegetjük a lehetőségeinket, egy fontos szó mindig fel fog bukkanni: a THM. Amit feltétlenül tudnunk kell róla – amellett, hogy a teljes hiteldíj mutató kifejezést takarja -, hogy nem ugyanaz, mint a kamat. A THM, ami a hitelfelvétel pillanatában érvényes mutató, azt mutatja meg, hogy a hitel felvétele utáni egy évben a tőkén felül mekkora összeget kell visszafizetnünk.

Ennek egy része a lakáshitel kamata, de a THM-hez tartozik még többek között – a teljesség igénye nélkül - az értékbecslés és helyszíni szemle, az ingatlan-nyilvántartási eljárás díja és a bankszámlavezetésért kért pénz.  Reprezentatív példán keresztül  bemutatva egy K&H minősített fogyasztóbarát lakáshitel 5 éves kamatperiódus esetén: 12 millió forint összegű kölcsön esetén, 240 hónapos futamidővel (ami egyenlő a törlesztőrészletek számával), vagyonbiztosítási kamatkedvezménnyel számított, 60 hónapra rögzített (5 éves kamatrögzítésű), éves 6,79% kamatláb mellett a havi törlesztőrészlet 91 529 forint, a teljes visszafizetendő összeg 22 175 600 forint, a hiteldíj 10 175 600 forint, ebből a hiteldíjban foglalt díjak, költségek összege 208 640 forint, THM: 7,1% (a bemutatott reprezentatív példa a 2024.09.27-i napon érvényes számokat tartalmazza).

Mindez alapvetően hat a havi törlesztőnkre is, változó kamatú hitelek esetén legalább is mindenképpen. Léteznek emellett fix kamatozású hitelek is, ahol kötöttek a havi összegek. A rögzített kamatozású hitelek esetében azt is meghatározhatjuk, hogy meddig szeretnénk fixálni a kamatot: öt évig, tíz évig vagy a futamidő végéig fix kamattal mennénk. Minél hosszabb kamatperiódust választunk, annál nagyobb lesz a havi törlesztőnk, viszont annál kevésbé vagyunk kitéve a kamatemeléseknek.

lakáshitelek és állami szabályozás: mit kell tudnod?

Az elmúlt évek gazdasági nehézségei, és az ezek miatt megnövekedett kamatok kapcsán például 2023-ban bevezették az önkéntes THM plafon intézkedést, amihez lényegében minden hazai bank csatlakozott. Ennek értelmében a pénzintézetek vállalták, hogy egy bizonyos THM szint alatt tartják a lakossági lakáshitelek kamat- és THM-szintjét.

A THM először 8,5% volt a kölcsönöknél, ami jelentős engedményt jelentett. 2024 elején pedig még tovább csökkent a plafon, egészen pontosan 7,3%-ra. Mindez azonban már a múlt, mert 2024 júniusában az intézkedés megszűnt. Az újonnan felvett hiteleknél nem élhetünk ezzel a könnyebbséggel, ami viszont nem jelenti, hogy ne lennének opcióink a kedvezőbb kamat eléréséhez.

A minősített fogyasztóbarát lakáshitelek változatlanul elérhetők. Ezek esetében először is sokkal gyorsabb a hitelfelvétel folyamata: a hitelbírálat mindössze 15 munkanap (államilag támogatott lakáshitelnél 20 munkanap), a folyósítás pedig két nap alatt megtörténik, ha minden feltételnek megfeleltünk.

Ami pedig a kamatokat illeti, a minősített hiteleknél csakis a fix kamatozás mellett dönthetünk, ami kiszámíthatóvá teszi a kölcsönünket. Választhatunk 5, 10 és 15 évnyi rögzítést, de annak sincs akadálya, hogy a futamidő végéig fixáljuk a kamatot. Emellett azzal is csökkennek a terheink, hogy a hitel folyósítási díja nem lehet több, mint a hitelösszeg 0,75%-a, vagy 150 ezer Ft, amit jellemzően a bankok elengednek. Az előtörlesztési díjak is kedvezők: a díj nem haladhatja meg az előtörlesztett összeg 1%-át. A K&H-nál például évi egyszer, 2 havi törlesztőrészletnek megfelelő összegű előtörlesztés díjmentesen tehető meg.

lakáshitel optimalizálás: hogyan fizess kevesebbet?

A lakáshiteleknél hatványozottan igaz, hogy a sok kicsi sokra megy. Ha csak pár ezer, tízezer forintot tudunk lefaragni a havi törlesztőrészletünkből, az a hosszú évtizedek alatt már komoly megtakarítást jelent. Érdemes tehát megismerni az alábbi lehetőségeket, és élni velük, hogy a lehető legalacsonyabb kamatot érhessük el.

rendszeres jövedelem átutalás

Számos előnnyel jár, ha egy helyen kezeljük a pénzügyeinket, vagyis a hiteleket és a folyószámlát. Nem kell két helyen ügyet intéznünk, és többek között egy felületen látjuk át a pénzügyeink alakulását. Hab a tortán, hogy a legtöbb bank kamatkedvezmény támogatást is ad, ha vállaljuk, hogy számlát nyitunk náluk, és vállaljuk, hogy arra adott összegű havi utalás érkezik.

A legegyszerűbben ezt úgy teljesíthetjük, ha a munkabérünket az új számlára kérjük, így semmi egyéb teendőnk nincs a kamatkedvezmény eléréséhez. Ha pedig mégsem jönne össze a bank által meghatározott minimális utalás, akkor abban a hónapban jellemzően az emelt kamatot kell fizetnünk. A K&H lakáshitelek esetében elérhető könnyítés, hogy az utolsó 6 hónapot vizsgálja a bank, amiből 4 alkalommal legalább szükséges beérkeznie a vállalt utalásnak a kamatkedvezményhez.

törlesztési biztosítás/életbiztosítás

A lakáshitellel a bankok is kockázatot vállalnak. Nekik és nekünk is az az érdekünk, hogy a törlesztés zökkenőmentes legyen az évek során. Erre azonban nem tudunk teljes garanciát adni, mert az életünkben bekövetkezhet olyan változás, ami miatt nem tudjuk teljesíteni a kötelezettségünket. Például elveszítjük az állásunkat, huzamosabb ideig kereset nélkül maradunk vagy az egészségünk nem teszi lehetővé, hogy dolgozzunk.

A törlesztési biztosítások kifejezetten olyan eseményekre vonatkoznak, amik miatt kiesünk a munkából. A biztosító fizeti helyettünk a havi törlesztőket vagy akár a teljes hitelt visszafizeti bizonyos események után. Ilyen lehet, ha elveszítjük a munkánkat, vagy ha baleset, betegség miatt válunk keresőképtelenné. A teljes visszafizetésre általában akkor kerül sor, ha legalább 50%-os egészségkárosodást szenvedünk, kritikus betegség alakul ki nálunk, vagy életünket veszítjük.

Az életbiztosítások is hasonlóan működnek, viszont előnyük, hogy már meglévő hitelre is megköthetőek.

A bankok értékelik – kamatkedvezmény formájában is -, ha már előre felkészülünk ezekre az eseményekre. A K&H Banknál például 0,2 százalékpontos kamatkedvezményt kaphatunk, amennyiben a K&H Biztosítónál törlesztési vagy életbiztosítást kötünk. A kedvezmény szinte mindegyik lakáshitel után igénybe vehető.

lakásbiztosítás

A házunk vagy lakásunk a hitel fedezeteként szolgál. Amennyiben valami visszafordíthatatlan történne vele (például leég, vagy árvíz miatt összedől stb.), az bizony akár azt is jelenthetné, hogy a teljes hitelt vissza kell fizetnünk, vagy másik, fedezetül szolgáló ingatlant bevonnunk. A lakásbiztosítás emiatt nekünk is biztonságot jelent, és persze a banknak is, hiszen így az ingatlan megsemmisülésével sem esnének el a kölcsön összegétől.

A lakásbiztosítás megkötése például a K&H-nál kötelező a hitel mellé, de persze a bank a kamat csökkentésével is honorálhatja ezt.

egyéb lehetőségek

Még mindig vannak opcióink, hogy kisebb havi kamatot számoljon a bank minden hónapban. Az összes pénzintézet azt szereti, ha az adós megbízható és gond nélkül fog törleszteni. Annak érdekében, hogy erről meggyőzzük a bankot, érdemes minél több mindent megtenni, hogy minél jobb hitelminősítést érjünk el. A hitelképességnél sok tényező számít: az igazolt jövedelem, a munkahelyünk stabilitása, a korábbi kölcsöneink mértéke, de az egyéb fizetési kötelezettségeinket is figyelembe veszik. Minél „jobb adósnak” tűnünk a bank szemében, annál jobb kamatot kaphatunk.

Bár a lakáshitel kamatát ezzel nem csökkenthetjük, az sem mindegy, hogy mennyi a teljes hitelügyintézés átfutási ideje. Ezt azzal tudjuk lerövidíteni, ha a szerződéskötés előtt hitelbírálatot készítettünk, illetve felbecsültetjük az ingatlanunk értékét. Mindkettő olyan tudást ad a kezünkbe, amivel sokkal könnyebben válogathatunk a hitelajánlatok között, és sokkal kisebb eséllyel ütközünk falakba.

Az sem mellékes, hogy milyen egyéb díjakat kell fizetnünk, amikor hitelhez folyamodunk. Mert bizony pénzbe kerül a tulajdoni lap lekérdezése, a földhivatali bejegyzés, a közjegyző és az értékbecslő is. Hogy az ebből fakadó költségeket csökkentsük, figyeljük a bankok akcióit. Rendszeresen hirdetnek ugyanis olyan lehetőséget, amikor ezeket elengedik vagy utólag visszatérítik.

hogyan használd ki a legjobb lakáshitel lehetőségeket?

A lakáshitel hatalmas döntés, ezért aligha éri meg azonnal fejest ugrani az első szembejövő lehetőségbe. Sokkal jobban járunk, ha rászánjuk az időt és alaposan megismerjük a hitelkínálatot. Ezeket összehasonlítani szerencsére nem túl nehéz, mert az interneten számos hitelkalkulátort találunk. Amikor ide beírjuk az igényeinket, az oldal azonnal megmutatja az összes szóba jöhető ajánlatot, így már könnyen összevethetjük azokat.

És hogy milyen szempontok szerint döntsünk?

A kamat és a THM mindenképp mérvadó, de azért tekintsünk ezeken túlra is.

Döntő lehet például, hogy mik az előtörlesztés feltételei. Bármikor kerülhetünk olyan helyzetbe, amikor részben vagy egészben kifizetnénk a tartozásunkat. Cseppet sem mellékes, hogy ezt pontosan milyen feltételek mellett tehetjük meg.

A fix és változó kamat is érv lehet egyik vagy másik bank, illetve hitel mellett. Ahogy említettük, a fix kamat kiszámíthatóbb, de drágább, míg a változó kamat kockázatosabb, de a havi törlesztőnk kisebb lehet.

a K&H lakáshitelének előnyei

A K&H lakáshitelt akár online is igényelheted, csak az aláírás miatt kell felkeresned egy hozzád közeli bankfiókot. Ha pedig a kamatok miatt aggódnál, jó hír, hogy többféle kamatkedvezményre is jogosult lehetsz, ha a hitellel együtt K&H lakásbiztosítást és élet- vagy törlesztési biztosítást kötsz és/vagy ide érkezteted a jövedelmed.

Használd a K&H kalkulátorát & valósítsd meg a terveidet kedvező kamatok mellett!

K&H lakáshitel